Deutschlands Immobilienmarkt erlebt eine Durststrecke. Das veranschaulicht eine neue Berechnung, nach welcher das Immobilienvermögen der Deutschen um fast eine Billion Euro gesunken ist. Das hat zwei konkrete Auswirkungen auf Hausbesitzer.
Von solchen Verlusten hört man nicht oft: In den zwölf Monaten bis zum September 2023 haben die Deutschen fast eine Billion Euro an Immobilienvermögen verloren. Das ergab eine Kalkulation der Beratungsfirma Barkow Consulting.
Offiziell beträgt das Minus laut Bundesbank-Statistik zwar nur 479 Milliarden Euro, oder rund 4,5 Prozent. Damit beliefen sich die Immobilienvermögen deutscher Privatanleger auf 10,2 Billionen Euro. Das sind jedoch nominale Zahlen.
Die Inflationsrate dieses Zeitraums von 4,5 Prozent eingerechnet, erhöht sich der reale Vermögensverlust nochmals dramatisch – auf 944 Milliarden Euro, also fast eine Billion. Das entspricht rund einem Zwölftel des gesamten Immobilienvermögens der Deutschen.
Nicht jeden treffen diese Buchverluste gleich
Tatsächlich erscheinen diese Zahlen sogar noch „konservativ“, betrachtet man noch andere Indikatoren, so Barkow. Denn Wohnimmobilienindizes fielen im gleichen Zeitraum teilweise sogar zweistellig, und das vor der Inflation.
Eine ganze Menge Geld also – und davon ging nun, real kalkuliert, ein gutes Stück verloren. Der tatsächliche Wertverlust unterscheidet sich natürlich von Fall zu Fall. Ein Hausbesitzer am Tegernsee dürfte weit weniger Wertverlust, wenn überhaupt, zu beklagen haben, als jemand, der in einer strukturschwachen Region des Ruhrpotts Eigentum besitzt.
Zudem sind diese Verluste zunächst erstmal Buchverluste, existieren also nur auf dem Papier. Dennoch gibt es Konsequenzen für Hausbesitzer. Die erste betrifft Anschlussfinanzierungen.
Folge Nummer Eins: Anschlussfinanzierungen werden teuer
Bis zur Zinswende 2022 waren die Bauzinsen jahrelang günstig. Zwar stiegen die Immobilienpreise an, Kredite waren für viele Käufer aber in den 2010er-Jahren weniger das Problem. Nun rückt der Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung näher. Und die wird teurer, wenn der Wert der Immobilie gesunken ist.
Davor warnt auch die Bundesfinanzaufsicht Bafin. Dort heißt es in einem Verbraucher-Ratgeber , dass kurzfristige Schwankungen im Marktwert für den sogenannten „Beleihungswert“ einer Immobilie keine Rolle spielen. Aber: „Anders ist es beispielsweise bei signifikanten Preiskorrekturen am Wohnimmobilienmarkt. Hier können Kreditgeber durchaus veranlasst sein, die Beleihungswerte nach unten zu korrigieren.“
Heißt konkret: Sinkt der Wert einer Immobilie, steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung, weil das Haus eine geringere Sicherheit für die Bank darstellt.
Da Kredite aufgrund der momentan hohen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank ohnehin deutlich teurer sind als noch vor einigen Jahren, drohen manchen Immobilienbesitzern empfindliche Mehrkosten. Umso mehr lohnt es sich daher, frühzeitig Angebote zu vergleichen, denn Anschlussfinanzierungen müssen nicht beim gleichen Kreditinstitut abgeschlossen werden.
Folge Nummer Zwei: Ein Verkauf muss sorgfältig abgewägt werden
Die zweite Folge des Abschwungs betrifft all diejenigen, die nun eben doch verkaufen müssen – beispielsweise, um sich zu verkleinern und den Verkaufserlös als Kapitalpolster fürs Alter zu nutzen. Die Zahlen bezeugen, wie stark der einst so boomende Markt am Boden liegt. Verkäufer haben nun, je nach Lage, Mühe, überhaupt Interessenten zu finden.
Wie lange es dauert, bis dieses Tal durchschritten ist, kann kein Experte genau vorhersagen. Die Chancen stehen aber gut, dass die EZB die Zinsen in diesem Jahr zumindest ein wenig herunterschraubt. Das würde die Immobilienfinanzierung verbilligen und könnte so den Kauf wieder erschwinglich machen.
Auch hier gilt es deshalb, nicht überstürzt zu handeln, sondern Optionen abzuwägen. Muss der Kauf wirklich zeitnah erfolgen, oder bieten sich Zwischenlösung an? Eine wäre beispielsweise, in eine kleinere Wohnung zu ziehen und das Haus vorerst zu vermieten.